En el caso de contratos de arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda, nos encontramos ante dos supuestos:
- Que la actividad sea una de las que NO HA SIDO SUSPENDIDA por el Real Decreto 463/2020. En este caso tampoco existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual, pues el disfrute del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del explotador –en su calidad de arrendatario—. Incluso en caso de que este arrendatario sea contagiado de COVID-19, habrá de estarse a los supuestos contemplados en la legislación laboral y sanitaria referentes a las consecuencias de baja por contingencias comunes o laborales; pero esta es ya una cuestión que excede de la relación jurídico – privada de un contrato de arrendamiento, y que por lo tanto no modifica la exigibilidad de las obligaciones que de él nacen.
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Que la actividad sea una de las que HA SIDO SUSPENDIDA por el Real Decreto 463/2020.
En este caso, por aplicación del artículo 1105 de Código Civil, nos encontramos ante un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor –nunca por caso fortuito—, por lo que, en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, el arrendatario quedará exonerado del pago de la renta desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 (Sentencias del TS de 31 de mayo de 2006, recaída en Recurso 2968/1999; número 167/2013 de 21 de marzo, recaída en Recurso 046/2010; y núm. 333/2014, de 30 de junio, recaída en Recurso 2250/2012).
¿QUÉ PASA CON EL ALQUILER DEL MES DE MARZO
Con referencia al corriente mes de marzo, existe obligación de pagar la renta a prorrata por el periodo comprendido entre el día 1 y el día 14 de marzo, previa emisión por el arrendador de factura en legal forma comprensiva de la base exacta, más el I.V.A. aplicable y, en su caso, menos la retención a cuenta de I.R.P.F. Esta exención se mantendrá mientras se mantenga la declaración de estado de alarma.
Importante: el arrendatario deberá notificar fehacientemente al arrendatario esta circunstancia.
Salvo que se adopte alguna medida adicional en este sentido, lo aconsejable es tratar de alcanzar acuerdos en los que ambas partes acuerdan la suspensión temporal del contrato en cuanto a plazos, penalidades y exigencia de responsabilidades, incorporando, incluso, acuerdos de cierto reparto del riesgo o contingencia económica durante un plazo concreto.
Estos acuerdos tendrían la ventaja de evitar situaciones de confusión contractual en caso de condonaciones o aplazamientos esporádicos o temporales que pudieran considerarse como “actos propios” y, en definitiva, como novaciones tácitas del contrato de arrendamiento aportando la seguridad de un marco jurídico escrito, expreso y claro.
RESARCIMIENTO DEL ARRENDADOR POR EXENCIÓN DEL PAGO DE LA RENTA
La anterior exoneración de rentas por causa de fuerza mayor tampoco puede constituir un daño para el propietario, que se ve constreñido a sufrir un daño patrimonial sin que quepa achacar responsabilidad a nadie. En este caso, el arrendador podrá resarcirse del daño sufrido por la vía de la reclamación patrimonial a la Administración (artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio; y artículos 32 y 35 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público).
Fuente: Alonso & Lledó Asesores – Colegio Oficial de API de Alicante
